近日，在中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)市場(chǎng)委員會(huì)、易居(中國)控股有限公司、上海易居房地產(chǎn)研究院主辦的“2012年三季度地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布暨中國城市房地產(chǎn)發(fā)展前景測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”上，主辦方發(fā)布了《2012中國城市房地產(chǎn)發(fā)展前景測(cè)評(píng)報(bào)告》及《中國城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜》，報(bào)告從5大二級(jí)指標(biāo)、11大三級(jí)指標(biāo)出發(fā)，從供應(yīng)關(guān)系、供應(yīng)需求等要素判斷整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)。
重新劃分城市類別
持續(xù)多年的房地產(chǎn)調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)已造成重大而深遠(yuǎn)的影響。在這場(chǎng)變革與洗牌過程中，經(jīng)濟(jì)增長存疑、政策調(diào)控年年升級(jí)，市場(chǎng)需求也正在從“單一的剛性需求主導(dǎo)”向“多元化需求并重”的方向轉(zhuǎn)變。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)不斷分化，市場(chǎng)格局持續(xù)重組，企業(yè)城市布局面臨著嚴(yán)峻考驗(yàn)。然而，危機(jī)也意味著轉(zhuǎn)機(jī)。在新的形勢(shì)下，業(yè)界出現(xiàn)了“進(jìn)軍三四線”、“回歸一二線”等不同的發(fā)展思路。
“對(duì)于企業(yè)來說有一個(gè)直接需求，因?yàn)楝F(xiàn)在城市房地產(chǎn)一方面存在著很大的空間，另外一方面也有巨大的成本。在投資決策的過程中，如何能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的提示，這是研究報(bào)告希望揭示的核心內(nèi)容，也是這個(gè)研究報(bào)告對(duì)于各個(gè)相關(guān)企業(yè)所具有的價(jià)值所在。”易居房地產(chǎn)研究院院長、華東師范大學(xué)博士生導(dǎo)師張永岳闡釋了2012中國城市房地產(chǎn)發(fā)展前景測(cè)評(píng)的意義所在。
據(jù)悉，報(bào)告從市場(chǎng)需求、市場(chǎng)供應(yīng)、市場(chǎng)供求關(guān)系以及城市內(nèi)部、外部環(huán)境等各個(gè)角度出發(fā)，為企業(yè)規(guī)避城市房地產(chǎn)投資所可能存在的風(fēng)險(xiǎn)陷阱作出提示，并試圖在此基礎(chǔ)上提出富有創(chuàng)意和切實(shí)可行的相關(guān)對(duì)策。
另據(jù)了解，報(bào)告還包括了城市分類、城市前景、城市風(fēng)險(xiǎn)三個(gè)相互聯(lián)系的板塊。其中尤其值得一提的是，報(bào)告對(duì)一二三線城市類別進(jìn)行了重新劃分，從城市行政等級(jí)、城市經(jīng)濟(jì)規(guī)模、城市人口規(guī)模三個(gè)層面建立評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，選取行政等級(jí)特爾菲法專家賦值、城市GDP、人均GDP、人均可支配收入、常住人口、城鎮(zhèn)化率等指標(biāo)，對(duì)2010年底中國大陸287個(gè)地級(jí)以上的城市重新分類、劃分城市類型，從而為房地產(chǎn)研究以及企業(yè)決策奠定科學(xué)的研究基礎(chǔ)。
四線市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)巨大
“從這次排序看，一線和二線城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)比較小。”克而瑞信息技術(shù)有限公司董事長丁祖昱表示。測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，一線與二線城市從整體而言，由于龐大的市場(chǎng)需求以及有限的土地資源，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求明顯。而從房?jī)r(jià)收入比層面上看，一線城市確實(shí)偏高，但考慮到其激烈的市場(chǎng)供求矛盾，高房?jī)r(jià)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)仍然是可控的。對(duì)二線市場(chǎng)而言，市場(chǎng)正進(jìn)入高增長期，部分城市房?jī)r(jià)相對(duì)超前但風(fēng)險(xiǎn)并不突出。
部分三四線城市的風(fēng)險(xiǎn)度顯然更值得關(guān)注。從風(fēng)險(xiǎn)榜單前50強(qiáng)來看，包括了拉薩、泰安、保定、滄州等城鎮(zhèn)化水平較低、經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱、供應(yīng)明顯大于需求的三線城市，更包括了41個(gè)四線城市，其中資源型城市鄂爾多斯等地的房地產(chǎn)崩盤風(fēng)險(xiǎn)已引發(fā)業(yè)界高度關(guān)注。
具體來看，個(gè)別三線城市市場(chǎng)“大躍進(jìn)”背景下風(fēng)險(xiǎn)凸顯。隨著一二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速擴(kuò)張、房?jī)r(jià)持續(xù)高漲，一部分三線城市近年來也加入到大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的行列中，但其本身的需求體量并不足以形成支撐，這些城市的未來風(fēng)險(xiǎn)正集中展現(xiàn)。
不同于前兩類城市，三線城市房?jī)r(jià)指標(biāo)普遍不存在超前的因素，房?jī)r(jià)漲幅相比較于GDP和居民收入都處在合理范圍內(nèi)，而個(gè)別三線城市風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在供求關(guān)系上。
四線城市則由于土地放量普遍高于住宅市場(chǎng)消化能力，導(dǎo)致未來發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)巨大。“它和二三線城市差別就是人口密度比較小，所以這個(gè)指標(biāo)相對(duì)來說比較居前，導(dǎo)致地廣人稀，土地供應(yīng)多，供求關(guān)系失衡，供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)。在這種情況下，這些城市如果大規(guī)模開發(fā)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。”丁祖昱強(qiáng)調(diào)，這并不是講四線城市不需要房地產(chǎn)開發(fā)，但四線城市的進(jìn)入還是要非常謹(jǐn)慎的。在這些城市當(dāng)中，有限的客戶需求、市場(chǎng)需求和相對(duì)無限的土地供應(yīng)，構(gòu)成了這些城市最大的風(fēng)險(xiǎn)。
