在新的宏觀(guān)調(diào)控形勢(shì)下，房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)條件開(kāi)始嬗變。所有企業(yè)都是贏(yíng)家的局面一去不返，一個(gè)真正優(yōu)勝劣汰的時(shí)代已然來(lái)臨。一切都在變化，唯有變化不變。
在這樣一個(gè)充滿(mǎn)著風(fēng)險(xiǎn)、變動(dòng)和強(qiáng)烈的不確定性的背景下，如何精準(zhǔn)把握政策、市場(chǎng)、產(chǎn)品等層面的形勢(shì)及趨勢(shì)，指導(dǎo)企業(yè)正確的發(fā)展方向就顯得尤為重要和迫切。就像一場(chǎng)賽事，最先達(dá)到終點(diǎn)的不一定是跑得快的，還在于是否跑在正確的道路上。
在大多數(shù)樓盤(pán)銷(xiāo)勢(shì)步履維艱的時(shí)候，卻有一些項(xiàng)目幾乎在一夜之間銷(xiāo)售殆盡，其根本原因是什么？事實(shí)上，對(duì)于表象的簡(jiǎn)單理解并不能解決企業(yè)的成長(zhǎng)甚至生存問(wèn)題。
“后調(diào)控時(shí)代”擰轉(zhuǎn)企業(yè)路向
2005年一系列宏觀(guān)調(diào)控政策的出臺(tái)，使全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到了空前的挑戰(zhàn)。尤其是一向被市場(chǎng)寵慣了的杭州樓市更是反應(yīng)激烈，樓盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)層出不窮，打折、拍賣(mài)、送車(chē)等促銷(xiāo)手段的花樣翻新也可謂歷年之最，甚至有人驚呼杭州樓市進(jìn)入了“營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代”。
在這樣的背景下，資金的流轉(zhuǎn)速度和資金鏈的維系似乎成了開(kāi)發(fā)企業(yè)一切工作的重中之重。
“資金鏈的維系固然重要，但對(duì)于那些大型、優(yōu)秀的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，并非根本問(wèn)題。真正有追求的企業(yè)在思考宏觀(guān)調(diào)控之后，即“后調(diào)控時(shí)代”企業(yè)甚至是行業(yè)發(fā)展的出路和方向?！本G城集團(tuán)副總經(jīng)理裘劍平說(shuō)。他透露，十年來(lái)一直高舉品質(zhì)大旗的綠城集團(tuán)的高層領(lǐng)導(dǎo)，最近磋商最多的問(wèn)題仍然是其開(kāi)發(fā)住宅品質(zhì)的提升，而且最近他們剛剛在整個(gè)企業(yè)內(nèi)部對(duì)所有項(xiàng)目進(jìn)行了一場(chǎng)深入的“體檢”活動(dòng)。
北京五合國(guó)際總經(jīng)理、英國(guó)愛(ài)丁堡大學(xué)劉力博士認(rèn)為，地產(chǎn)主要分為營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代和產(chǎn)品時(shí)代，營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代的特征就是把同質(zhì)化的產(chǎn)品通過(guò)包裝、概念炒作提升自身的價(jià)格；而產(chǎn)品時(shí)代則是通過(guò)真正提升產(chǎn)品的質(zhì)量來(lái)提升產(chǎn)品價(jià)格。
事實(shí)上，概念地產(chǎn)的大旗雖然仍被地產(chǎn)商高舉著，但趨于理性的購(gòu)房人不再被炫目的炒作所迷惑，開(kāi)發(fā)商也逐步意識(shí)到，價(jià)格的增長(zhǎng)如果沒(méi)有真正的支撐點(diǎn)就如同失去了頂梁柱。從本質(zhì)上說(shuō)，房?jī)r(jià)在不斷上漲的同時(shí)，商品房的品質(zhì)也應(yīng)該獲得相應(yīng)的提升，在產(chǎn)品舒適度和技術(shù)含量不斷加強(qiáng)的支持下，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)才會(huì)有更牢固的支撐點(diǎn)。
最近，位于北京東四環(huán)和五環(huán)之間的北京星河灣項(xiàng)目，則給開(kāi)發(fā)商們上了一堂保持共產(chǎn)黨員先進(jìn)性教育課：在政策緊縮的形勢(shì)下，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格飆升至每平方米1.5萬(wàn)元以上而且銷(xiāo)量很好時(shí)，其附近及周邊項(xiàng)目還在每平方米五六千元的長(zhǎng)途路上跋涉。香港地產(chǎn)大亨李嘉誠(chéng)的“地段論”受到了空前的挑戰(zhàn)。
無(wú)獨(dú)有偶，杭州市由綠城集團(tuán)和發(fā)展集團(tuán)開(kāi)發(fā)的翡翠城項(xiàng)目作為桂花城和紫桂花園的升級(jí)版，在杭州樓市陷入銷(xiāo)售清冷的泥淖時(shí)，仍然引來(lái)上萬(wàn)人爭(zhēng)相排隊(duì)搖號(hào)競(jìng)購(gòu)，證實(shí)了產(chǎn)品品質(zhì)是企業(yè)生存和發(fā)展最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。
日前，從中國(guó)工商銀行和光大銀行等商業(yè)銀行傳出消息開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款“松綁”，但條件是那些大型房企業(yè)“優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目”。經(jīng)歷了廣州地產(chǎn)瘋狂時(shí)代的美林基業(yè)房地產(chǎn)公司副總裁王伏安一語(yǔ)道破：“高品質(zhì)的地產(chǎn)項(xiàng)目將是未來(lái)廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)的必然之路?！倍挥陂L(zhǎng)沙的新城世家項(xiàng)目則在七月份花200萬(wàn)元更換了裙樓外墻磚，該項(xiàng)目總建筑師蔡敏表示，“目前嵌貼的花崗巖板材品質(zhì)毫無(wú)問(wèn)題，相比同檔次樓盤(pán)其品質(zhì)甚至還要高一截。更換就是為了對(duì)星城世家建筑的品質(zhì)再次進(jìn)行升級(jí)?！?/P>
種種現(xiàn)象顯示，宏觀(guān)調(diào)控政策撥開(kāi)了地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的迷霧。在新的市場(chǎng)條件的洗禮下，越來(lái)越多的企業(yè)開(kāi)始真正意識(shí)到樓盤(pán)品質(zhì)的重要性。
關(guān)于“品質(zhì)”一詞的詮釋
盡管已有很多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)意識(shí)到了樓盤(pán)品質(zhì)的重要性，但究竟樓盤(pán)品質(zhì)有哪些內(nèi)涵？又有哪些可量化的指標(biāo)？又通過(guò)怎樣的手段進(jìn)行控制和管理？卻仍然是絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)瓶頸，“品質(zhì)”仍然停留在對(duì)某些單個(gè)指標(biāo)的考量而淪為炒作的工具之一。
十年來(lái)奉行“品質(zhì)第一”原則的綠城集團(tuán)，給杭州、浙江甚至全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作出了表率。人們記憶猶新的是，2000年位于杭州城西的綠城?桂花城在全部售罄后仍追加幾千萬(wàn)元資金，請(qǐng)美國(guó)著名的景觀(guān)公司重新設(shè)計(jì)景觀(guān)，提高園區(qū)品質(zhì)。如今，桂花城二手房的價(jià)格明顯高出周邊同類(lèi)住宅的銷(xiāo)售價(jià)格，讓客戶(hù)深切感受到了產(chǎn)品的物超所值。
自桂花城以后，綠城進(jìn)軍全國(guó)市場(chǎng)。雖然地域不同，產(chǎn)品形態(tài)各異，但走品質(zhì)第一的道路、為客戶(hù)創(chuàng)造價(jià)值
